주택. 아파트 가격을 잡기 위해
다주택자에 대한 중과세 정책으로 양도소득세와 종합부동산세의 세율이 상향 조정 시행됩니다.
더불어 공시가격도 90%까지 현실화가 계속 진행되고 있습니다.
2021년 6월부터는 본격적으로 시행되며 부동산 세금 폭탄 맞을 수 있습니다.
이번 2020년 12월 01~15일에 납부되는 종합부동산세는
세율은 기존과 동일하지만
공시가격이 현실화 정책이 조금 적용되어 과세되기 때문에
상당한 부담이 될 거 같습니다.
종합부동산세 (종부세) 란
매년 6월 1일 기준으로 주택과 토지를 공시가격을 합산해서
공제금액을 초과한 금액에 대해서 세금을 부과합니다.
납부는 매년 12월 1일~15일입니다.
■ 기본 공제금액
| 과세 유형 | 공제금액 |
| 주택(주택부속토지 포함) | 6억 원 ( 1가구 1주택 9억원 ) |
| 종합합산토지(나대지ㆍ잡종지 등) | 5억 원 |
| 별도합산 토지(상가ㆍ사무실 부속토지 등) | 80억 원 |
1가구(세대) 1주택 2주택 3주택..이란
주민등록상의 같은 주소지로 되어 있는 가족들이 1가구입니다.
사는 집이 전세면 그냥 1가구입니다.
사는집이 1가구 구성원중에 한 명의 명의로 되어 있으면 1주택입니다.
사는 집이 1가구 구성원중에 두 명의 공동명의로 되어 있으면 2주택입니다.
사는 집 말고 다른 주택(아파트)을 한 채를 사서 구성원중에
한명의 명의로 되어 있으면 1주택 추가됩니다.
주택수 기준을 인원수로 하기 때문에 이렇게 공동명의도 다주택자가 됩니다.
1가구 2주택 이상을 다주택자라고 하면 세금 중과세 대상입니다.
하지만 다주택자라도 공시지가 합산 금액에서
인당 6억원이 초과되지 않으면 종부세 과세 대상이 아닙니다.
왜냐하면 6억원이 종부세 공제금액이기 때문입니다.
인당 6억원 초과된 금액이 과세대상입니다.
21년 귀속분부터 법인은 공제금액이 완전 없어집니다. ^^;;
공정시장가액비율이란
공시가격 대신으로 보유세 산정 기준을 마련하기 위해 과세기준 비율입니다.
공시가격의 80%부터 5%씩 증가시키고 있습니다.
| 2019년 | 2020년 | 2021년 | 2022년 이후 |
| 85 % | 90 % | 95 % | 100 % |
■ 금액별 세율
공제금액 초과된 금액의 범위를 나눠 세율이 다르게 지정되어 있습니다.
개정은 21년 귀속분부터 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택이상 , 조정대상지역 2주택이상 | ||||||
| 현행 세율(%) |
현행 누진공제 |
개정 세율(%) |
개정 누진공제 |
현행 세율(%) |
현행 누진공제 |
개정 세율(%) |
개정 누진공제 |
|
| 3억원 이하 | 0.5 | 0.6 | 0.6 | 1.2 | ||||
| 6억원 이하 | 0.7 | 60만원 | 0.8 | 60만원 | 0.9 | 90만원 | 1.6 | 120만원 |
| 12억원 이하 | 1.0 | 240만원 | 1.2 | 300만원 | 1.3 | 330만원 | 2.2 | 4800만원 |
| 50억원 이하 | 1.4 | 720만원 | 1.6 | 780만원 | 1.8 | 930만원 | 3.6 | 2160만원 |
| 94억원 이하 | 2.0 | 3720만원 | 2.2 | 3780만원 | 2.5 | 4430만원 | 5.0 | 9160만원 |
| 94억원 초과 | 2.7 | 10300만원 | 3.0 | 11300만원 | 3.2 | 11010만원 | 6.0 | 18560만원 |
■ 1가구 1주택 세액공제
1가구 1주택자만 해당되는 세액공제가 추가로 더 있습니다.
주택 보유 기간과 연령에 따른 공제인데요.
두 가지 합쳐서 최대 70%까지 중복 공제가 됩니다.
그리고 21년 귀속분부터는 최대 80%까지 중복 공제됩니다.
■ 보유 기간 세액 공제
| 보유기간 | 5년이상 | 10년이상 | 15년이상 |
| 세액 (%) | 20 | 40 | 50 |
■ 연령 세액 공제
| 연령 | 현행 세율 (%) | 개정 세율 (%) |
| 60 ~ 65세 | 10 | 20 |
| 65 ~ 70세 | 20 | 30 |
| 70세 이상 | 30 | 40 |
■ 세부담 상한 비율
토지와 주택(아파트)에 대해 계속 가격이 상승하면서
종합부동산세가 갈수록 꺼지고 있습니다.
정말 세금 폭탄에 될까 봐 종부세의 최대 금액을 미리 정해서 여기까지만 받게 됩니다.
바로 전년도 대비 올해 종부세 최대 비율입니다.
| 구분 | 일반지역( 1,2주택 ) | 조정대상지역 2주택 | 3주택 이상 |
| 현행 | 150% ( 1.5배 ) | 200% ( 2배 ) | 300% ( 3배 ) |
| 개정 | 150% ( 1.5배 ) | 300% ( 3배 ) | 300% ( 3배 ) |
여기서 또 법인은 21년 귀속분부터 상한 비율이 없어집니다.
전년대비 300% (3배) 넘게 올라도 다 납부해야 됩니다. ^^;;
아~~
종합부동산세에는 농어촌특별세 20%가 더 있습니다. ^^;;
자!! 종부세 계산해 볼게요.
[[ 종합부동산세 계산 공식 ]]
한 줄로 해보니 보기 불편해서 3번 나눠서 표시했습니다.
1) 과세표준 계산
( 주택 , 토지의 공시가격을 모두 합한 금액 - 기본 공제금액 ) X 공정시장가액비율 = 과세표준
2) 종합부동산세 계산
과세표준 X 세율 = 종합부동산세
3) 공제금액 차감
종합부동산세 - 재산세 중복 과세 공제 - 1가구 1주택 공제 (보유기간 + 연령) - 상한 초과금액 공제
=> 최종 종합부동산세
계산하기에 앞서 보유한 주택에 대한 공시가격을 확인해주세요.
◆ 1가구(세대) 1주택 계산하기
21년 귀속분부터 적용되는 개정법 기준으로 계산.
%를 숫자로 계산하기 위해서는 100으로 나누시면 됩니다.
85% = 85/100 -> 0.85
1) 판교에 13억 8천만원 아파트가 있습니다. 공시가격을 확인해 보니 8억3천만원입니다.
=>
1가구 1주택 기본 공제금액이 9억입니다.
모두 공제되어 종합부동산세가 없습니다.
2) 서울 청담동 46억하는 빌라가 있습니다. 공시가격을 확인해 보니 21억원입니다.
=>
▶ 과세표준 계산
1가구 1주택 기본 공제 금액이 9억입니다.
21년 공정시장가액비율 95%입니다.
( 21억 - 9억 ) X ( 95/100 ) = 11억4천만원
▶ 종합부동산세 계산
과세표준 11억4천만원의 세율은
50억원 이하 범위이므로 세율 1.6% 이고 누진공제가 780만원입니다.
11억4천만원 X ( 1.6/100 ) - 780만원 = 10,440,000원 (천4십4만원)
▶ 공제금액 차감
재산세 중복과세가 200만원 있다고 가정할게요.
1가구(세대) 1주택의 공제 2가지에 포함된다고 가정할게요.
보유기간 5년으로 10%
연령 63세로 20%
천4십4만원 - 200만원 = 8,440,000 (8백4십4만원)
보유 공제 = 8,440,000 X ( 10/100 ) = 844,000 (8십4만4천원)
연령 공제 = 8,440,000 X ( 20/100 ) = 1,688,000 (백6십8만8천원)
최종 종합부동산세
10,440,000 - ( 200만원 + 844,000 + 1,688,000 ) = 5,908,000 (5백9십만8천원)
농어촌특별세 20% : 5,908,000 X ( 20/100 ) = 1,181,600 (백십8만..원)
납부세액
5,908,000 + 1,181,600 = 6,089,600 (6백8만..원)
◆ 1가구(세대) 2 , 3 .. 다주택 계산하기
다주택 계산도 1주택 계산방식과 동일합니다.
기본 공제금액이 9억->6억으로 낮아지고
세율이 올라가고
1주택 추가 공제(보유기간, 연령)가 없는 차이입니다.
1) 서울,경기도,지방에 각각 아파트 한 채씩 보유하고 있다고 가정합니다.
3채의 공시가격을 조회해서 합쳐 보니 21억입니다.
비교하기 쉽게 하려고 1주택 예제 금액과 동일하게 합니다.
=>
▶ 과세표준 계산
1가구 3주택 기본 공제 금액이 6억입니다.
21년 공정시장가액비율 95%입니다.
( 21억 - 6억 ) X ( 95/100 ) = 14억2천5백만원
▶ 종합부동산세 계산
과세표준 14억2천5백만원의 세율은
50억원 이하 범위이므로 세율 3.6% 이고 누진공제가 2160만원입니다.
14억2천5백만원 X ( 3.6/100 ) - 2160만원 = 51,297,840원 (5천백2십9만..원)
▶ 공제금액 차감
재산세 중복과세가 300만원 있다고 가정할게요.
51,297,840 - 300만원 = 48,297,840 (4천8백2십9만..원)
최종 종합부동산세 : 48,297,840 (4천8백2십9만..원)
농어촌특별세 20% : 48,297,840 X ( 20/100 ) = 9,659,568 (9백6십5만..원)
납부세액
48,297,840 + 9,659,568 = 57,957,408 (5천7백9십5만..원)
동일한 공시지가로 1주택과 다주택을 비교해 봤습니다.
1주택자는 9,489,600 (9백4십8만..원)
다주택자는 57,957,408 (5천7백9십5만..원)
다른 금액으로도 계산해 보면 아시겠지만
다주택자가 1주택자에 비해 대략 5배 정도 세금이 커집니다.
세금 폭탄이 맞네요. ^^;;;
감사합니다.
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