재건축 재개발 리모델링 차이와 용적률 건폐률 등 용어집

 

오래되거나 재구실을 하지 못하는 건축물은

보수공사를 하거나 헐고 새로 지어야 될 거예요.

이럴 때 재건축 재개발 그리고 리모델링이라는 말들을 하는데요.

 

정확히 어떤 경우가 재건축이고 재개발인지 잘 모르겠더라고요.^^;;

 

그리고 재건축으로 인해 아파트를 거주 목적보다는 수익의 수단으로 활용되면서

정부에서 재건축에 대한 규제가 많아지게 되면서

리모델링 사업 쪽으로 진행되는 곳도 서서히 늘어나고 있는 추세입니다.

 

도시 및 주거환경정비법과 건축법에 정의된 내용을 보면

아래와 같이 정의되어 있습니다.

 

 ■ 재개발 

정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서

주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서

도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

 

▶ 절차

정비기본계획 →  정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 

조합설립 인가 →  사업시행인가 → 시공사 선정 → 

관리처분 → 이주와 공사 → 일반분양 → 준공과 조합청산

 

 

 ■  재건축 

정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물에 해당하는

공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

 

▶ 절차

정비기본계획 →  정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 

조합설립 인가 → 건축 심의(안전진단 등) → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 

관리처분 → 이주와 공사 → 일반분양 → 준공과 조합청산

 

 ■ 리모델링 

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나

건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위

서울시

▶ 절차

정비기본계획 →  정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 

조합설립 인가 → 1차 건축 심의(안전진단 등) → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 

관리처분 → 2차 건축 심의(안전진단 등) → 이주와 공사 → 일반분양 → 준공과 조합청산

 

 

 

이제 본격적으로 차이를 알아볼게요.

 

재개발과 재건축은 상업지역. 공역 지역이 추가된 거 말고는

도시환경을 개선하는 사업으로 동일한 거 같고

절차상으로 안전진단 유무 차이가 있네요.

 

세 가지 전부 노후된 건축물을 헐고 다시 짓는 거라 구분하기가 애매한 거 같습니다.

 

정의된 내용만으론 애매하지만 하나씩 따져 보니깐 차이가 많더라고요. ^^;;

 

 

 ▷ 재개발과 재건축 차이점 

 

1) 사업 범위

◐ 재건축은 건물을 헐고 다시 짓는 사업

◑ 재개발은 건물 , 도로 , 상하수도 등 주변 인프라(기반시설)를 모두 포함된 사업

 

2) 안전진단

◐ 재건축은 안전진단 절차가 존재하고

◑ 재개발은 없습니다.

 

3) 실거주 요건

◐ 재건축은 기존 아파트에 2년 이상 거주해야지 완공 후 새 아파트를 받을 수 있습니다.

◑ 재개발은 실거주와 상관없이 새아파트를 받을수 있습니다.

 

4) 사업 성격

◐ 재건축은 민간 건축사업 성격

◑ 재개발은 기반시설 위주로 공익성 성격

 

5) 분쟁 해소

◐ 재건축은 사업 진행 중에 간혹 부동산 점유자가 인도를 거절할 경우

               명도소송을 통해 해결

◑ 재개발은 점유자의 의견을 일정한 범위 안에서 수용을 하면서 해결

 

6) 건축 규모

◐ 재건축은 5층 이상의 공동주택

◑ 재개발은 2층 이하의 공동주택

 

 

 ▷ 재건축과 리모델링 차이점 

1) 용적률

◐ 재건축은 최대 300%이며 법적 용적률이 초과하면 국가 또는 지방자치단체에

               무상 증여

◑ 리모델링은 용적률 제한 없음.

 

2) 초과이익환수제

◐ 재건축은 초과이익환수제 대상이며 3,000만원 초과 시 10~15%국가 환수

◑ 리모델링은 비대상입니다.

 

3) 준공 연한

◐ 재건축은 준공 30년 이후

◑ 리모델링은 준공 15년 이후

 

4) 안전진단

◐ 재건축은 D~E 등급

◑ 리모델링은 수직증축 - B등급 , 수평증축 - C등급이상

 

5) 규모

◐ 재건축은 확장 제한 없음.

◑ 리모델링은 기존 면적의 30% 내에 확장 가능

 

6) 분양가 상한제

◐ 재건축은 적용대상이며

◑ 리모델링은 30세대 이상 일반분양시 분양가 상한제 적용

 

 

 

● 용어집

 

▶ 대기면적

건축을 할 수 있는 땅의 면적

 

▶ 연면적

지하, 지상의 모든 층의 바닥면적의 합계

 

▶ 건폐률

대지면적에서 건물의 바닥면적이 차지하는 비율

쉽게 말해 몇 평짜리 아파트를 짓는가.

예) 대지면적이 100평이고 건폐률이 40%면 40평만 아파트를 올릴 수 있습니다.

     나머지 60평은 단지네 공원 , 주차장 , 도로 등... 사용

 

▶ 용적률

대지면적에서 연면적이 차지하는 비율

쉽게 말해 몇 층의 아파트를 짓는가.

예1) 대지면적이 100평이고 건폐률 50%에 용적률이 100%이라면

    건폐률 50%에 의해 층당 50평의 바닥면적으로 올릴 수 있습니다.

    용적률 100%은 대지면적 100평과 같습니다.

    층 바닥면적 다 합쳐서 100평이 되면 됩니다.

    1층 50평 + 2층 50평 = 100평 이라서 2층 아파트가 됩니다.

예2) 대지면적 100평 , 건폐률 20% 용적률 100%일 경우

     건폐률 20%에 의해 층당 20평의 바닥면적으로 올릴 수 있습니다.

     용적률 100%에 모든 층의 바닥면적 합쳐서 100평이 됩니다.

     20평으로 5개 있으니 100평이라 5층 아파트가 됩니다.

그래서 건폐률과 용적률은 항상 같이 있어야 정확한 공사 규모를 알 수 있습니다.

 

▶ 추가 분담금

조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 원하는 주택 면적이

무상지분 면적보다 커 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액

 

▶ 초과이익환수제

토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써

토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 시행되는 제도

 

▶ 소형주택 의무비율제도

공동주택 재건축 시 전용면적 60m2(약 18평) 이하 크기의 주택을

일정 비율(서울은 20%) 이상 짓도록 한 제도

 

▶ 일반분양

기존의 낡은 주택을 허물고 아파트를 새로 짓는 재개발·재건축 사업에서

조합원들에게 먼저 분양하고 남는 물량을 일반에 분양하는 것

 

▶ 재건축 분양가

조합원 분양가는 원가 수준

일반 분양가는 주변 시세를 기준으로 정해짐.

 

 

감사합니다.