[부동산 용어] LTV DTI DSR . 주택(아파트)담보대출

 

온전히 본인의 돈으로 수억 하는 집을 사는 건 힘들 거예요.

 

그래서 집을 사기 위해 대출은 필수라고 봐야 될 정도죠.

 

 

그동안 수십년간 아파트나 집으로 돈 벌기 위한 수단으로 대출을 이용하거나

 

무리한 대출로 주택을 구입하게 되면서

 

가계부채가 늘어나고 하우스 푸어가 급증하게 되면서

 

정부에선 대출에 대한 규제를 법으로 하게 되었습니다.^^;;

 

바로 LTV DTI DSR 부동산 대출 규제입니다.

 

아파트(주택)를 구입하기 위한 대출에 앞서

반드시 얼마 정도 대출을 받을 수 있는지부터 따져보셔야 될 거예요.

 

자세히 알아볼게요.

 

■ LTV - 담보인정비율

Loan To Value ratio

 

주택을 담보로 대출할 때 주택의 자산 가치로 인정된 금액을 기준으로 한

대출 금액의 비율입니다.

 

쉽게 말하면

아파트(주택) 가격이 얼마짜리이며

은행에서는 얼마까지를 대출해줄 수 있다는 대출한도를 얘기입니다.

 

 

▩  공식 

LTV → 대출금액 / 주택가격 × 100

☞ 대출금액 → 주택가격 × ( LTV / 100 )

 

 

▩ 단순 계산으로 보는 LTV

지역구분	주택 가격	LTV	대출 금액
일반지역	3억원	70%	2억1천만원  → 3억 × ( 70 / 100 )
조정지역	5억원	50%	2억5천만원 → 5억 × ( 50 / 100 )
투기지역	10억원	40%	4억원 → 10억 × ( 40 / 100 )
투기과열지역	15억원	40%	6억원 → 15억 × ( 40 / 100 )

 

주택의 자산 가치로 인정된 금액인 주택가격은 어떻게 결정될까요.

주택가격은 시세로 판단합니다.

시세는 국세청 기준시가 , KB시세 , 한국부동산원(한국감정원) 시세 ,

국토부 공시가격 등이 있는데요.

은행에서는 보통 KB시세를 이용해서 주택가격을 결정한다고 하네요.

 

KB국민은행 리브부동산 시세 확인

 

그리고 단순 계산으로 산출된 한도 금액까지 무조건 다 대출되는 건 아니고

전세가 있는 주택일 경우 방공제로 대출금액이 차감되는 등

매매상황에 따라 계산법이 달라질 수 있습니다.

 

어쨌든 단순 계산으로 개념을 정리하시면 돼요.^^

 

■ DTI - 총부채상환비율

Debt To Income

 

주택 담보로 받은 대출금을 상환하는 능력을

연간 소득으로 한 대출 금액 비율입니다.

 

쉽게 말하면

대출자의 연간 소득이 얼마니까

주택 담보 대출금을 이 금액 정도까지는 매년 잘 갚을 수 있다고

판단하는 대출한도입니다.

 

 

▩  공식 

DTI → (연간 상환원리금 + 기타 부채 이자 상환액) / 연간 소득(연봉) × 100

 

「기타 부채 이자 상환액」는 계산하기 쉽게 하려고 없다고 가정할게요.

다른 부채 이자가 있으시면 + 해주셔야 돼요.

 

☞ 연간 상환원리금 → 연간 소득(연봉) × ( DTI / 100 )

 

▩ 단순 계산으로 보는 LTV (10년 상환 조건 가정할 때ㅋ)

지역구분	주택 대출금	연봉	DTI	연간 상환원리금
일반지역	3억원	3천만원	100%	3천만원 → 3천만원 × ( 100 / 100 )
조정지역	5억원	8천3백만원	60%	5천만원 → 8천3백만원 × ( 60 / 100 )
투기지역	10억원	2억원	50%	1억원 → 2억원 × ( 50 / 100 )
투기과열지역	15억원	3억7천원	40%	1억5천원 → 3억7천원 × ( 40 / 100 )

 

계산하기 쉽게

내 연봉이 8천3백만원정도입니다. 

10년 동안 갚기로 하고 이자까지 합쳐서 주택 대출을 5억을 받는다면

매년 5천만원을 갚아야 되겠네요. ^^;;

이럴 때 DTI가 60% 되네요.

 

또 

내 연봉이 6천만원입니다.

따져보니깐 매달 원리금으로 백만원을 갚아야 된다네요.

매달 백만원이면 일 년에 천2백만원입니다.

DTI → 천2백만원 / 6천만원 × 100 → 20

DTI 가 20% 라는 의미입니다.

 

 

생각해 보면 DTI는

일 년 단위로 대출한도를 제한하는 제도이기 때문에

연간 소득이 적은 사람이라면 DTI를 작게 받을 경우에 대출기간을 길게 정하면

결국 대출한도를 더 높게 측정된 거와 같은 효과를 볼 수 있을 거 같아요.

 

 

■ DSR - 총부채원리금상환비율

Debt Service Ratio

 

대출자의 주택담보대출에 의한 원리금 상환뿐만이 아니라

신용카드, 자동차 할부, 학자금대출 , 마이너스 통장 등

기타 모든 부채에 대한 원리금 합쳐서

모든 부채에 대한 원리금을 상환할 수 있는 능력을

연간 소득으로 한 대출 금액 비율입니다.

 

쉽게 말하면

대출자의 연간 소득이 얼마니까

모두 부채 상환 원리금에서 이 금액 정도까지는 매년 잘 갚을 수 있다고

판단하는 대출한도입니다.

 

 

▩  공식 

DSR → 모두 부채 상환 원리금 / 연간 소득(연봉) × 100

 

DSR는 DTI보다 더 엄격한 규제입니다.

투기지역이나 투기과열지구에 대부분 DSR로 규제를 많이 하고 있어요. ^^;;

 

 

 

■  LTV , DTI 기준 

주택 가격		비수도권 모든 지역		수도권		조정대상지역		투기/투기과열지역
		LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
일반주택 (9억 이하)	서민 실수요자	70%	100%	70%	60%	60%	60%	50%	50%
	무주택세대					50%	50%	40%	40%
	1주택 원칙	60%	100%	60%	50%	0%	불가	0%	불가
	1주택 (처분조건)	70%	100%	70%	60%	50%	50%	40%	40%
	2주택 이상	60%	100%	60%	50%	0%	불가	0%	불가
고가주택 (9억 ~ 15억 이하)	원칙	일반 주택(9억 이하) 조건과 동일.				0%	불가	0%	불가
	처분 조건					50%/30%	50%	40%/20%	40%
초고가주택 (15억 초과)	아파트					고가주택 조건과 동일		0%	불가
	아파트 외							고가주택 조건과 동일

 

요약하면

LTV는 구입하려는 주택가격 크기로 대출한도를 정하는 것.

DTI는 대출자의 연간 소득으로 대출 상환 능력을 알아보는 것.

DSR는 대출자의 연간 소득으로 모든 부채 상환 능력을 알아보는 것인데요. 

           DTI의 상위 버전이라고 생각하시면 될 거예요. 

 

 

감사합니다.